Die Branche

Nach „Lehmann“ wurden die in den Vorjahren oft über Realwert gekauften Immobilien bzw. Kreditportfolien weitgehend still verwaltet.

Ein Verkauf zu den schön gerechneten Excel-Werten der wilden Transaktionswelle schied aus, aber das historisch günstige Fremdkapital gestattete Investoren wie Banken, zunächst abzuwarten.

Konsequenzen waren lediglich für manch offenen Fonds unvermeidlich, da die entsprechenden Regularien eine transparente, marktgerechte Bewertung erzwangen.

Die eigentlich für einen raschen und ertragreichen Exit vorgesehene, in der Regel hoch und non-recourse finanzierte Handelsware wurde schlagartig zum Ladenhüter und der Eigentümer zum ungewollten Bestandshalter. Wohl dem, der da Immobilienkompetenz hatte und über gute „handwerkliche“ Kapazitäten verfügte.

Viele ausländische Player verschwanden wieder, die Immobilien blieben. Oft mehr in den Büchern der Banken als in den Köpfen ihrer Eigentümer. Zwischen diese und ihre deutschen Portfolien trat die Kette Fonds-, Asset- und Property-Manager, die versuchte, mit nun wieder herkömmlichen immobilienwirtschaftlichen Instrumenten den optimistischen Planzahlen näher zu kommen.

Dies ist meist nur bescheiden geglückt.

Unter dem Druck von Wirtschaftsprüfern, Covenants und Finanzierungsausläufen kommen die Probleme nun zunehmend auf den Tisch.

Sie treffen zum Glück auf einen sich langsam wiederbelebenden Markt mit steigenden Transaktionsvolumina in allen Segmenten. Dabei kommen unserer Branche die krisenbedingt steigende Inflationserwartung und die zunehmende Sachwertorientierung zu Gute.

Auch das internationale Kapital kehrt verstärkt an den „Blasen“-freien und noch immer relativ niedrigpreisigen deutschen Immobilienmarkt zurück. Zunächst nur core-fokussiert, geraten langsam auch wieder value-add-Objekte und opportunistische Investments ins Blickfeld.

Bei den vorwiegend deutschen Privatinvestoren liegt der Schwerpunkt deutlich im wohnwirtschaftlichen Segment, wo neben der Direktanlage in Zinshäuser und geschlossenen auch erste offene Immobilienfonds reüssieren.

Der Wohnungsmarkt profitiert insofern besonders von nachhaltig niedrigem Zins, Inflationsangst, Euro- und Dollar-Schuldenkrise sowie der erneuten Furcht vor einem Bankencrash und der damit verbundenen Flucht in die Sachwerte.

Wir beobachten weiter folgende Entwicklungen:

  1. 1Die Bücher der Banken sind durch NPL-Verkäufe und Auslagerungen im Inland weitgehend bereinigt, das Neugeschäft ist konservativ und recht gesund. Steigende Zinsen dürften das Bild allerdings wohl schlagartig zum Schlechteren verändern.
  2. 2Fremdkapital bleibt vor dem Hintergrund erhöhter EK-Anforderungen an die Banken und mancher Auslandsprobleme weiter knapp und ruft private Finanzierungsinstrumente auf den Plan.
  3. 3Demographie, Wanderung und Flächenknappheit in Wachstumsstandorten mit zu geringer Neubautätigkeit stärken die heute schon starken Regionen und Städte, während die bereits schwachen weiter verlieren werden.
  4. 4Die Vermietungserfolge im Büromarkt beruhen in erster Linie auf Optimierungsumzügen, die Absorption ist gering. Bei kurzfristig noch positivem Konjunkturnachlauf müssen wir langfristig mit sinkenden Beschäftigungszahlen und damit einhergehend rückgängigem Flächenbedarf rechnen. Sinkende Mieten treffen aufgrund kürzerer Anpassungszyklen auf steigende Renovierungskosten. Schwache Standort- und Objektqualitäten sind die Verlierer.
  5. 5Einzelhandel, Logistik und der Gesundheits- bzw. Pflegemarkt profitieren zunächst noch von der Überalterung der Bevölkerung und wachsenden Haushaltszahlen, der Hotelmarkt von nachhaltigen Globalisierungseffekten.
  6. 6Die privaten Haushalte werden mit tendenziell sinkender Kaufkraft einen wachsenden Einkommensanteil für das Wohnen aufwenden müssen, während institutionelle Kapitalsammler wie Fonds, Versicherungen, Pensionskassen und -zunehmend- Stiftungen bei weiter niedrigem Zins und ebenso niedrigen Finanzierungsausläufen Wettbewerbsvorteile im Investmentmarkt genießen